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戴德梁行:新贵加速登“鹭”,潮品粉墨登场

2021-07-06 17:13:19 来源:戴德梁行

厦门,2021年7月6日——全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,举办“媒体抢听会”对2021年上半年厦门房地产市场发展情况进行回顾,并对新历史机遇下的厦门房地产市场进行预判。同时,发布了《新贵加速登“鹭”,潮品粉墨登场》厦门2021年上半年市场报告,报告显示:

高质量招商赋能全市经济发展,甲级写字楼市场活跃度持续向好;

供应及结构因素致甲级写字楼租金持续下行;

新贵企业加速登“鹭”,商办市场将迎来更新的发展机遇;

优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目,吸纳量录得2019年以来最高值;

潮流品牌粉墨登场;

住宅销量高于去年,房价整体平稳,海湾型城市新格局加速构成;

碳中和,房地产可持续发展新趋势。

高质量招商赋能全市经济发展,甲级写字楼市场活跃度持续向好

全国来看,在整体经济持续复苏的背景下,各线城市甲级写字楼市场需求普遍回温:一线城市平均租金的环比微降0.7%,深圳和广州的租金环比则已实现止跌回升;二线城市在强有力的需求支撑下,平均租金实现微涨;需求的活跃与复苏,驱动各线的绝大多数城市空置率出现下降。

厦门最新中文字幕av无码专区不市场活跃度整体延续去年第3季度起的回暖趋势,伴随着“高质量招商引资赋能全市经济发展”工作的强化,今年1、2季度吸纳量均呈正数值,累计录得5.2万平方米,较2020年同期(疫情期间)高,且高于2019年同期(疫情前)。

图1:厦门甲级写字楼供应及吸纳量变化情况(单位:平方米)

资料来源:戴德梁行研究部

供应及结构因素致租金持续下行

位于厦门自贸区的海上世界B座交付,为厦门甲级写字楼市场带来5.4万平方米的新增供应面积,存量增至138.9万平方米。新增供应去化受项目建设影响较大,导致片区空置率出现较大幅度攀升,加上位于两岸金融中心片区的大型租户迁址自用楼宇,全市空置率环比微增0.8个百分点至31.9%。

2021年上半年,厦门甲级写字楼租金环降2.4%至96.0元/平方米/月。2018年起,厦门甲级写字楼供应开始放大,降租去化成为吸引租户的最主要方式,受其影响厦门甲级写字楼租金便进入长达3年的下降通道,今年2季度租金较2018年2季度下降17.7%。此外,新兴商务区,及非核心商务区项目的入市,亦在结构上带动厦门甲级写字楼租金的下探。

图2:厦门甲级写字楼租金及空置率变化情况(左轴租金:元/平方米/月,右轴空置率:%)

资料来源:戴德梁行研究部

2021年下半年有71.6万平方米的新增供应计划交付。中长期(2021下半年至2024年)来看,两岸金融中心、岛外商务区及两岸贸易中心供应面积分列前三,其中岛外商务区及两岸贸易中心增量最大,分别为现有存量的2.7倍,及2.4倍。

两岸金融中心、两岸贸易中心及岛外等租金较低区域成为主要供应来源地,受其影响,短期内,全市甲级写字楼租金仍将承压下行。

新贵企业加速登“鹭”,商办市场将迎来更新的发展机遇

TMT(电讯、传媒及科技)及专业服务等“新贵” 行业,对厦门甲级写字楼的需求持续加大。上半年两类企业租赁面积占比为40.0%及22.9%,较2020年分别扩大13个及5个百分点。各大商务区中,滨南滨北成为新贵企业的首选区域。

此外,岛外商务区凭借更高的招商力度及产业聚集度,更实惠的租金及各项奖励措施,成为TMT行业的第二选择。上半年,岛外商务区吸纳量占比扩大至29%,位列全市第二,仅低于滨南滨北的43%。伴随着交通配套、商业配套的完善,岛外商务区的营商环境及吸引力将得到进一步提升。传统的金融行业仍保持旺盛的需求,其地区/职能分支,更倾向于在两岸金融中心片区聚集。

图3:甲级写字楼入驻企业行业占比变化情况

注:根据各企业、各项目及其他公开渠道整理,以实际入驻为准

资料来源:戴德梁行研究部

从三大行业的平均租赁面积来看,TMT行业增幅最大,较2020年全年增加33.5%。单笔租赁面积大于等于中位数的较大面积占比亦较去年扩大9个百分点,新贵企业吸纳量占比不断提升的同时,头部企业的办公需求亦伴随着业务整合不断增加。

专业服务及金融行业平均租赁面积略有收缩。金融机构因业务需要,原址扩租或扩迁他址,整体拉高了金融行业的租赁平均数,但更多的成交仍以800平方米以内的面积为主。

上半年开通的海沧隧道,及地铁3号线,极大的方便了岛内及岛外的交通,结合新经济企业近期的扩张需求及选址趋势来看,岛外商务区的崛起,也将改写现有厦门商办的“双核”格局也。戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏表示,十四五的开局之年,厦门肩负着建设“更高水平建设高素质高颜值现代化国际化城市”的发展目标,及“五中心一基地”的建设任务,在“高质量招商赋能全市经济发展”的驱动下,厦门商办市场将迎来更新的发展机会。

优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目,吸纳量录得2019年以来最高值

2季度,位于集美的世茂广场以近乎满租的姿态正式启幕,标志着断档两年之后,厦门零售市场迎来了首个新增供应项目,市场存量增至239.4万平方米。该项目亦是岛外商圈,继2017年国贸美岁天地(现集美银泰百货)开业后最新启幕的商业综合体,更是集美商圈向西拓展的标志。

疫情受控、节假日及旅游市场的回温带动全市消费热情持续火爆。1-5月社会消费品零售总额同比增幅为32.0%。品牌入驻、选址扩张的积极性大幅提升,购物中心吸纳量录得2019年以来的最高值,达10.7万平方米。

图4:厦门优质购物中心供应及吸纳量变化情况(单位:平方米)

资料来源:戴德梁行研究部

租金方面,除核心商圈项目租金维持坚挺之外,其他项目租金均有所下降。岛外新商圈项目的入市,从供应结构上带动区域乃至全市租金环比分别减少2.4%及2.6%至335.0元/平方米/月,及543.2元/平方米/月。各商圈空置率均出现不同程度的下降,全市空置率降至9.4% 。

2021年下半年有50.4万平方米的新增供应计划交付。其手,36.5万平方米位于非核心商圈,岛外商圈占比近7成。结合供应结构,及供应规模来看,片区,乃至全市租金水平都将承受下行压力。

中长期(2021下半年至2024年)来看,岛外、中山路及两岸金融中心商圈供应面积分列前三,其中岛外及中山路商圈增量最大,分别为现有存量的1.1倍,及1.8倍。作为厦门最老牌的商圈,中山路商圈已有长达5年未有新增购物中心项目入市,伴随着中山路步行街的改造升级,我们对该商圈现有的存量项目改造,及新建项目都颇为期待。

潮流品牌粉墨登场

伴随着厦门打造国际消费中心城市进程的提速,政府搭出贯穿全年的“全闽乐购·厦门全城欢动消费节”的舞台,商家利用购物券,打折,积分礼遇等多种方式进行促销,全市消费氛围空前浓厚。

在消费回暖及政策刺激的带动下,时尚零售、颜值经济、网红餐饮、新能源汽车持续登“鹭”。伴随着三胎政策的放开,面向婴幼儿及家庭的零售、餐饮、娱乐及体验业态,学前教育,培训(运动、美学、思维等)业态,也获得广泛关注。

潘育敏指出未来厦门的零售版图将面临供应潮及新城潮,而这几年兴起的新国潮,及三胎政策催生的新生潮都将继续影响厦门零售市场。同时,越来越多的品牌、项目开始利用场景营造,科技及内容来吸引客群,促进消费,对于一个更加时尚潮流的厦门零售市场,我们充满期待。

住宅销量高于去年,房价整体平稳,海湾型城市新格局加速构成

截止今年5月,厦门一手住宅成交量约为179.7万平方米,为去年同期的近3倍,欧美成年性h版影视中文字幕也约为去年同期的近2倍达193.8万平方米。新批准预售量较去年年末略有下降,达130.0万平方米。

今年5月13日及6月10日,分别举办两次集中商住用地出让,累计成交16宗商住用地,覆盖全市六区,总出让成交金额高达534.1亿元。其中首次集中出让整体溢价率达29%,第二次达25%。

相较于首次集中出让,厦门第二批集中出让呈现体量扩容,聚焦新城的特点 。众多优质地块吸引了不少资金实力雄厚的央企、百强房企。厦门房地产市场行情势头向好,为开发企业补仓扩容重铸信心。

潘育敏指出厦门土地出让限制条件更多、规则更复杂、监管更严苛,岛内宗地尽数采用“限房价、限地价、竞配建”的方式进行拍卖,近岛及新城片区亦采用“限地价、竞配建”的方式,都是对房企的调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资能力等的全方位考验。

岛外新城,特别是马銮湾,环东海域(延伸至新会展体育新城片区),在产业(体育会展产业、新经济产业)、基建(海沧隧道通车)及配套(地铁三号线开通)升级的加持下,获得了极高的关注。五缘湾,海沧湾,杏林湾的建成与升级,环东海域及马銮湾的高速发展,共同构成了厦门“中心放射,环湾发展” 的海湾型新格局。

碳中和,房地产可持续发展新趋势

随着经济不断增长,建筑环境的能源使用也相应提高,为了减少中国建筑的能源使用量和碳排放量,实现碳中和将非常重要。中国的“十四五”规划将立足于过去所实施的环境可持续发展举措,同时采取相应的气候和空气污染控制加强措施,走出一条更健康、更清洁之路,力求在2060年实现碳中和目标。

戴德梁行高级董事、大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、可持续发展服务平台联席主管黄衍维表示:“中国商业地产的投资者、开发商和业主渐渐意识到,健康、安全、幸福感和环境可持续性对建筑的重要性。各类政府机构对环境可持续发展的进一步推动,以及ESG和环境可持续性驱动的投资资本,例如绿色融资资本,也引起了人们的极大关注。” 鉴于近期“绿色”发展热度不减,中国商业地产投资者、开发商和业主在做开发和运营决策时,将更多考虑此类驱动因素。

-结束-

关于戴德梁行

戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有50,000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,并于2017、2018、2020荣膺《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖。2020年公司营业收入达78亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情,请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信(戴德梁行)。

媒体垂询敬请联系:

陈紫渊

戴德梁行厦门分公司市场营销及传播部主管

电话: +86 592 8120 532

linda.zy.chen@cushwake.com


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